Bloggerii despre imobiliare

Real Estate

Am lasat citeva saptamini sa se astearna praful peste furtuna din paharul cu apa stirnita de bloggerii romani, care au comentat agitatia imobiliara din ultimul timp, pentru a putea trage citeva concluzii. Care se desprind destul de usor la o analiza atenta.

Despre ce e vorba?

Despre situatia pietei imobiliare in general si despre eterna batalie “inchiriez sau cumpar o casa?” care se da in mintea tuturor celor care … nu au o casa a lor.

Piata imobiliara din Romania a crescut aberant. E de neinchipuit cum metrul patrat de constructie in Bucuresti e peste nivelul preturilor din Dubai sau din multe orase din Europa Occidentala. Dar asta e piata: o oglinda a bataliei dintre cerere si oferta. Pretul nu e mare sau mic, e doar cel la care se intilneste vinzatorul si cumparatorul. Nu are nimic de-a face cu valoarea obiectului tranzactionat. Acest lucru il stie putina lume.

Pe acest fond au aparut o multime de manevre media, de la articole in ziare la declaratii ale unor persoane cu influenta, cum este Dinu Patriciu sau Mugur Isarescu. Altele vin din partea unor intermediari de piata (magazinuldecase.ro) care a tinut o conferinta de presa ce a facut furori in ziare.

Toate aceste prezente in media au motivele lor. Cele ale lui Patriciu sint clare (in urma cu putin timp a anuntat demararea unui proiect imobiliar de 300 de milioane de euro), ale lui Isarescu sint necunoscute (si cu atit mai interesante…) iar cele ale magazinuluidecase.ro sint determinate de promotion (din acest punct de vedere, aceasta firma are un talent deosebit de a se mentine in ochii publicului – asta trebuie sa faca orice business…).

In rest, marea majoritate a articolelor de presa sint reluari si comentarii.

Cum au scris bloggerii

In afara de unele exceptii, bloggerii au facut ceea ce stiu mai bine: au reactionat. Dar sa detaliez tipul de articole prezente pe bloguri :

  1. cei care stiu ce vorbesc pentru ca lucreaza in domeniul sau il urmaresc zi de zi; acest sector este minuscul. In blogosfera romaneasca sint putine exemple de profesionisti sau cunoscatori care se ocupa de imobiliare. Este loc pentru specialisti.
  2. cei care sint obisnuiti sa analizeze si o fac bine; nu conteaza ca vin din presa, sint intreprinzatori sau au cunostinte de business si economie, aceste persoane au capacitatea de a face o analiza pertinenta chiar daca nu sint specialisti in domeniu
  3. cei care vind sau cumpara; bloggeri care tocmai vind un imobil sau care contempleaza ideea de a cumpara isi deapana experientele, temerile si sperantele in legatura cu subiectul in cauza
  4. “reactivii” care scriu pentru ca e la moda (au scris “greii” deci trebuie sa abordeze subiectul pentru a fi “in trend”)

Cine a scris

Ma voi limita la a prezenta lista celor care au scris si link-urile spre articolele lor, lasindu-va placerea sa ii incadrati in categoriile de mai sus sau in altele, daca nu va plac propunerile mele…

Intr-o ordine aleatoare:

  • Zoso are doua articole, unul cu completari la articole scrise de alti bloggeri iar celalalt cu reflectii determinate de faptul ca trebuie sa-si vinda apartamentul
  • Dragos Manac se lanseaza intr-o analiza care a atras o multime de comentarii, pro si contra, deteminind inclusiv o continuare cu explicatii suplimentare
  • Fluture e unul dintre primii care analizeaza antagonismul cumpar-inchiriez
  • Manole, care trebuie sa recunosc ca stie ce spune
  • PoliTichii care face o analiza a pietei si a situatiei generale din punct de vedere al chiriasilor/proprietarilor (articol in doua parti)
  • pareri personale si semnale de la antisocial , George Olteanu, CrazyLittleThings
  • alta analiza despre cumparam/stam cu chirie a lui eCostin

Probabil mai sint si altele dar undeva trebuie sa te opresti…

Concluzii

Facind un pas inapoi, iti dai seama ca acest subiect a fost, este si va fi popular pentru ca ne preocupa pe toti. Vrem-nu-vrem trebuie sa avem un acoperis deasupra capului. Va recomand sa priviti cu atentie ce cititi, sa incercati sa gasiti sursa initiala a informatiei si sa trageti propriile concluzii. Nu acceptati a priori ce vi se ofera, indiferent ca e vorba de presa, specialisti sau bloggeri.

7 thoughts on “Bloggerii despre imobiliare”

  1. Valoarea de piaţă a unei locuinţe va modifca întotdeauna în mod direct nivelul chiriei. Nu poţi să ai la vânzare o proprietate pentru un preţ imens fără să ai şi o chirie pe măsură.
    Vechea polemică “cumperi sau închiriezi” nu este cu nimic afectată de situaţia prezentă.

    Cât despre valoarea unei proprietăţi, aceasta este compusă din teren şi clădire.
    Clădirea, că o faci în buricul Bucureştiului sau în Copşa Mică, ar trebui să aibă cam acelaşi preţ de construcţie.
    Deci singurul care umflă valoarea rămâne terenul. De ce ţi se pare că un teren în Bucureşti ar trebui să fie mai ieftin ca un teren în Dubai?

  2. @ Programare Sociala

    cum am spus, trebuie sa facem distinctie intre preturile de vinzare si valoarea imobilului.

    daca e sa vorbim de valoarea imobilului, aceasta este data de mai multi factori decit valoarea terenului si valoarea cladirii, si anume:
    -infrastructura (nu poti compara infrastructura din bucuresti cu cea din dubai)
    -calitatea materialelor si a constructiei: aici stam prost atit noi (gasesti pe net o groaza de povesti horror despre calitatea noilor constructii din bucuresti) dar si cei din dubai (daca te intereseaza ai un articol aici.)
    -location, location, location (o fi bucurestiul capitala romaniei dar dubai reprezinta un extraordinar centru emergent al orientului mijlociu, loc traditional de intilnire intre europa si asia, cu nenumarate oportunitati de afacere)
    -clima (bucurestiu bate dubai-ul la acest capitol)
    -oameni (nici nu are rost sa incepem sa discutam despre problemele bucurestiului la nivel social, inexistente in dubai)
    -eye pleasing: dubai arata superb, chiar si in periferii. despre periferiile bucurestiului ii las pe bucuresteni sa-ti vorbeasca

    dupa cum vezi, nu e doar terenul…

  3. Valoarea de piaţă a unui imobil, adică valoarea cu care acesta va fi tranzacţionat, are ca variabilă terenul şi constantă cladirea construită pe acesta.

    Din ce spui tu mai sus, o parte nu sunt factori. Dar nu asta e ideea. Să explic.

    Când spun valoarea terenului, nu mă refer la ce voi obţine de pe respectivul teren la o utilizare agricolă. Mă refer la cea mai bună utilizare a sa, construirea pe respectivul teren a unei construcţii care să îmi aducă maxim de profit.

    Infrastructura afectează valoarea terenului.
    Locaţia afectează valoarea terenului.
    Oamenii (factorul social să îi spunem) afectează valoarea terenului.
    Eye pleasing-ul afectează valoarea terenului.

    Toţi factorii afectează valoarea terenului şi NU a clădirii construite pe acesta.

    Există şi anumite excepţii când putem vorbi despre factori care afectează în mod direct clădirea şi nu terenul. De exemplu, clădirile din patrimoniul statului, casele memoriale, casele cu valoare specială. Putem vorbi de valoarea generată intern, despre good will, cum ar fi în cazul castelelor, să zicem că vorbim de castelul lui Dracula. Că tot suntem aici, încă un exemplu, de data asta negativ ar fi o casă bântuită de fantome. O fantomă afectează clădirea, nu terenul.
    In final, o cladire cu vizibile deficienţe(fizice, funcţionale, supradecvare, prost gust) afectează valoarea terenului în mod negativ. Din valoarea terenului ar trebui scăzut preţul de demolare. :)

    Dar în rest toţi factorii afectează terenul şi numai terenul.

    Chiar dacă vorbim de un bloc de locuinţe, unde nu avem teren, sau să zicem avem teren utilizat în comun, valoarea de piaţă este dată tot de teren, prin poziţionarea sa. Costul de construcţie al unui apartament de bloc este acelaşi, fie el în Pantelimon sau în centru. Diferenţa este dată de terenul pe care este construit resectivul bloc.

    În ceea ce priveşte construcţiile horror, asta este o problemă care nu ne-ar privi în mod direct pe noi. Proprietarul este păgubitul aici şi de altfel “vinovatul” pentru că a permis constructorului şi dirigintelui de şantier să îşi bată joc de el.
    În momentul în care vrei să construieşti o clădire, asta începe cu un deviz care prezintă extrem de detaliat toate costurile implicate. Dacă un constructor îţi spune 800 euro pe metru pătrat, ala este preţul pentru tipul de clădire dorit de tine şi cu asta basta. Materialele de construcţii sunt de calitate, nu sunt motive pentru care să te păcăleşti aici. Nu te păcăleşti cu materiale de calitate slabă, dacă iese prost, atunci ai fost furat şi este ţeapa de la constructor.

    La climă nu am înţeles ce ai vrut să spui.
    Şi Bucureştiul este un mediu de afaceri propice, depinde de tipul de afaceri. Unele afaceri poate sunt mai avantajate în Dubai, altele în Bucureşti.

    Dincolo de manevre manipulative, declaraţii nesusţinute şi oferte hook, piaţa este în continuare reglementată de cei care cumpără şi vând pe bune. Ei fac preţurile.

  4. @ Programare Sociala

    comparam doua orase deci clima este importanta. pentru ce iti iei un imobil (sau parte din el)? ca sa locuiesti. clima influenteaza totul, de la valoarea imobilului (dotari speciale in functie de clima) la durata de viata a imobilului (in dubai sint notorii problemele legate de durata de viata a imobilelor determinare de conditiile speciale: caldura extrema, apa de calitate improprie folosita la producerea betonului, eroziunea determinata de sarea marina si nisip, etc.)
    in plus afecteaza calitatea vietii. chiar daca ai aer conditionat, faptul ca nu poti iesi pe balcon decit dupa lasarea intunericului e o problema.

    in imobiliare se plateste TOTUL, incepind cu terenul si constructia si terminind cu view-ul (cum zic americanii) si conditiile climaterice (factori de mediu care se reflecta incepind cu calitatea vietii si terminind cu valoarea contractelor de asigurare – vezi zone cu pericol de inundatii, tornade, etc.)

    desigur, astea se vor reflecta in valoarea terenului, dar noi comparam doua orase, nu doua terenuri.

    revenind, nu numai terenul (locatia propriu-zisa) conteaza cind compari preturile din doua orase ci si criteriile generale. let’s agree that we disagree :)

  5. Dar nu am zis că nu plăteşti… plăteşti tot ce recunoaşte piaţa.

    I agree. :) Criteriile generale afectează valoarea terenului (as in location).

    View-ul influenţează valoarea terenului. Dacă vrei rezidenţială lângă Lacul Morii, înseamnă că nu te deranjează chinezii înnecaţi şi alte minuni. Unii preferă case lângă cimitir (vecini liniştiţi, dorm somnul de veci), alţii consideră acest fapt lugubru.

    La asigurări, plăteşti prime care beneficiază de condiţii de asigurare diferite, cu riscuri diferite.

    Pentru că tot ai amintit de valoarea asigurabilă, ştii că un asigurator va încasa de la tine cu multă seriozitate o primă de asigurare corespunzătoare valorii de piaţă pentru proprietatea ta (pentru că tu la această valoare vrei să îl asiguri), dar în cazul unui dezastru, te va despagubi cu doar cu maximul costului de reconstrucţie? Tocmai pentru că terenul nu este asigurabil.
    Nu crezi? Google după: “teren asigurabil”. Primul link. :)

  6. Tudor Mateescu, nu cred că la această întrebare am vrut să ajung aici. :)
    Dar, ca să îţi răspund la întrebare, chiar dacă o fac mai evaziv.

    a). Oamenii se împart în 2 categorii. Cei care cumpără şi cei care investesc. Asta vizavi de întrebarea: “Cumperi?”.

    b). Oamenii se împart în alte 2 categorii. Cei care ştiu exact ce vor şi cei care ezită.
    c). Şi oamenii se împart iar in 2 categorii, cei care nu stăpânesc o viziune clară pe termen lung şi cei care sunt precauţi şi calculaţi.

    b) şi c) sunt vizavi de “Stai cu chirie?”.

Comments are closed.